Un arancel promedio equivalente al 7.4% sobre el avalúo aparece en el sondeo histórico nacional de Profeco sobre servicios notariales, pero no constituye una tarifa vigente para Quintana Roo. Esa diferencia importa: los gastos de escrituración deben presupuestarse por concepto, no mediante un porcentaje que se aplique automáticamente a cualquier propiedad.
Para quien compra un lote, un condominio vacacional o una vivienda para el retiro en la Riviera Maya, el presupuesto tiene otra dimensión. Los documentos que respaldan el cierre también pueden ayudar a revisar el tratamiento fiscal de una venta futura. Conservarlos desde la adquisición resulta tan importante como conocer el efectivo necesario para firmar.
Conceptos de la escrituración y quién suele pagarlos
| Concepto | Quién suele pagarlo | Base de cálculo | Referencia de costo |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre adquisición, ISAI o ISABI | Comprador | Base fiscal o avalúo, según municipio o estado | 4% en Playa del Carmen para operaciones desde el 10 de diciembre de 2025 |
| Derechos de inscripción en el Registro Público | Comprador | Tarifa local sobre la operación | Importe calculado conforme a la tarifa registral local |
| Avalúo | Comprador, según la operación | Valor comercial o bancario certificado | Cotización del servicio de valuación |
| Honorarios notariales | Comprador | Arancel estatal sobre la operación | Referencia histórica nacional de Profeco: arancel promedio de 7.4% sobre el avalúo |
| Certificados y constancias | Comprador | Tarifa por documento | Suma de los documentos requeridos |
| Gestoría | Comprador | Servicio acordado | Honorarios del servicio expresamente contratado |
| IVA sobre servicios | Comprador | Según el servicio aplicable | Impuesto desglosado sobre los servicios gravados |
La escrituración no es un cobro único. Se parece a la cuenta de un restaurante en la que se identifican por separado consumo, servicio y otros cargos: conocer el precio principal no permite reconstruir todo el desembolso. En una compraventa, tampoco equivale a honorarios todo lo que recibe la notaría.
El impuesto sobre adquisición corresponde a la adquisición del inmueble y normalmente recae en el comprador. Su denominación cambia entre entidades. Los derechos registrales, en cambio, corresponden a la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
El avalúo documenta una valoración del inmueble. Los honorarios notariales remuneran la intervención profesional del notario conforme al arancel aplicable, mientras que los certificados acreditan información necesaria para integrar la operación. La gestoría debe identificar las diligencias contratadas y no aparecer como una bolsa de gastos sin explicación.
El IVA aplicable a servicios debe mostrarse sobre las partidas correspondientes. No conviene interpretar que toda cantidad entregada a la notaría tiene el mismo tratamiento: un impuesto local, un derecho público y un servicio profesional son conceptos distintos.
Criterio de lectura: una cotización útil permite reconocer qué se paga, quién lo recibe y qué documento respaldará el desembolso.
Profeco recomienda solicitar a la notaría, con varios días de anticipación, el desglose de los pagos a cargo del comprador. También advierte que estos conceptos pueden generarse independientemente del precio de compraventa.
La tabla sirve para organizar preguntas, no para sustituir una cotización. La referencia municipal señalada para Playa del Carmen no se extiende automáticamente a otros municipios de la Riviera Maya. Para quien considera invertir en bienes raíces en México, la comparación correcta incluye tanto la propiedad como los recursos necesarios para formalizar su adquisición.
El dinero entregado al notario puede incluir recursos destinados a autoridades, valuadores y prestadores de servicios. Por eso, comparar cotizaciones únicamente por su total puede conducir a una conclusión equivocada: una podría incluir trámites que otra todavía no contempla.
La Ventanilla Única del Gobierno Federal explica que el notario puede concentrar impuestos, derechos, avalúos y gestorías, debe entregar su desglose y calcula sus honorarios conforme al arancel aplicable; su explicación administrativa identifica estos honorarios como la sexta parte del pago total hecho al notario. Esa descripción no debe convertirse en una fórmula universal para presupuestar una operación particular.
Los aranceles estatales establecen el marco para calcular los honorarios. La cotización aplica ese marco a una operación concreta, con sus documentos, características y servicios necesarios. Sin esa aplicación, no existe una cifra exacta que pueda atribuirse a toda compra en Quintana Roo.
El sondeo histórico de Profeco también reportó un costo promedio nacional de $68,003 por escritura, un anticipo promedio de $6,072 y un plazo medio de 30 días; 99% de las respuestas incluía honorarios notariales y 70%, el avalúo. Son antecedentes del sondeo, no precios, anticipos ni plazos vigentes para una compra en la Riviera Maya.
El precio pactado expresa lo que comprador y vendedor acuerdan. El avalúo comercial o bancario certificado responde a una valoración técnica. Ambos pueden diferir, y corresponde a la notaría explicar qué valor interviene en cada cálculo, incluido el impuesto de adquisición.
El anticipo requiere recibo y explicación de su destino. También conviene establecer cómo se descontará del saldo, qué trabajos permite iniciar y cómo se documentarán los recursos aplicados antes de la firma.
El cálculo comienza con documentos, no con una calculadora. En Playa del Carmen, la información del trámite municipal de adquisición de inmuebles señala una tasa de 4% para operaciones desde el 10 de diciembre de 2025, de modo que una base fiscal de MXN 2,500,000 produce un ISABI aproximado de MXN 100,000, y establece su pago dentro de los quince días hábiles siguientes al traslado de dominio.
La secuencia permite distinguir los datos confirmados de las partidas que todavía necesitan cotización.
Reunir precio, valor catastral y avalúo. La notaría debe comparar estos datos y explicar la base aplicable. Usar automáticamente el precio negociado puede producir una estimación incorrecta.
Solicitar una corrida desglosada. El documento debe mostrar conceptos, bases e importes por separado. Una cantidad global no permite verificar qué falta ni detectar duplicidades.
Calcular el impuesto de adquisición. El ejemplo municipal permite estimar el ISABI sobre la base fiscal indicada, antes de incorporar cualquier otro gasto. El error sería interpretar ese resultado como el costo completo de escrituración.
Agregar derechos, avalúo y certificados. Cada importe debe provenir de la cotización correspondiente. La documentación municipal contempla, entre otros elementos, escritura pública, avalúo certificado, certificado de no adeudo predial y cédula catastral.
Incorporar los honorarios notariales. La notaría debe indicar cómo aplicó el arancel estatal. No corresponde reemplazar ese cálculo con un promedio nacional.
Añadir gestoría e IVA aplicable. Debe comprobarse si las cantidades anteriores ya incluyen estos conceptos. Sumarlos otra vez elevaría artificialmente el presupuesto.
Asignar responsables y fechas de pago. El calendario debe identificar quién gestionará el entero del impuesto y entregará su comprobante. Disponer del dinero y acreditar su pago son tareas diferentes.
Ejemplo de cálculo con base fiscal de MXN 2,500,000 en Playa del Carmen
| Concepto | Criterio de cálculo | Monto estimado |
|---|---|---|
| ISABI | 4% sobre base fiscal de MXN 2,500,000 | MXN 100,000 aprox. |
| Permiso de la SRE para fideicomiso en zona restringida, si aplica | Derecho publicado | MXN 19,950 |
| Derechos registrales | Tarifa local del Registro Público | Por cotizar con la notaría |
| Avalúo | Valor comercial o bancario certificado | Por cotizar con el valuador |
| Honorarios notariales | Arancel estatal sobre la operación | Por calcular en la cotización |
| Certificados y constancias | Tarifa por documento | Por integrar según expediente |
| Gestoría e IVA sobre servicios | Según servicios contratados | Por desglosar en la cotización |
| Total estimado | Suma de conceptos confirmados | Parcial confirmado de MXN 119,950 si aplica el permiso; falta cotización completa |
El total mostrado es parcial, no una oferta de cierre. Si no corresponde constituir un fideicomiso, tampoco procede sumar su permiso.
Para evaluar un terreno, el análisis del costo del metro cuadrado ayuda a estudiar el precio de adquisición, pero no reemplaza este presupuesto. La hoja de cálculo debe conservar ambas cantidades separadas: precio del inmueble y gastos para formalizarlo.
Un comprador extranjero debe distinguir el trámite gubernamental de la relación contractual con el banco fiduciario. Aunque ambos formen parte de la misma adquisición, no remuneran el mismo servicio ni necesariamente se cobran en la misma factura.
La Secretaría de Relaciones Exteriores publica un derecho de $19,950 MXN para el permiso de constitución del fideicomiso en zona restringida, que comprende 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y 50 kilómetros a lo largo de las playas. La adquisición residencial por extranjeros en gran parte de la Riviera Maya normalmente se estructura mediante fideicomiso bancario.
Cargos del fideicomiso para compradores extranjeros
| Cargo | Quién lo cobra | Momento de pago | Monto |
|---|---|---|---|
| Permiso de la SRE para constituir fideicomiso en zona restringida | Secretaría de Relaciones Exteriores | Trámite previo al fideicomiso | $19,950 MXN |
| Cuota inicial de la institución fiduciaria | Banco fiduciario | Al constituir el fideicomiso | Según cotización bancaria |
| Cargos recurrentes del fideicomiso | Banco fiduciario | Periodicidad según contrato | Según tarifas y condiciones contractuales |
El permiso gubernamental autoriza el trámite correspondiente. La cuota inicial bancaria corresponde a la constitución del instrumento con la institución fiduciaria. Los cargos recurrentes pertenecen a su administración conforme al contrato.
Además, pueden aparecer honorarios notariales, inscripción registral, avalúo, certificados y gestoría. Al revisar un presupuesto, el comprador debe comprobar si esos conceptos están incluidos en el total general o se presentarán por separado.
Para comprender el funcionamiento del fideicomiso para extranjeros, conviene revisar el instrumento con preguntas concretas:
Esta explicación es informativa y no constituye asesoría legal. El régimen aplicable debe confirmarse con el notario y la institución fiduciaria, especialmente cuando cambien el uso del inmueble o la estructura de adquisición.
El expediente debe conservar el permiso, el contrato firmado, las condiciones bancarias y los comprobantes de pago. Mantener separados los cargos iniciales y los periódicos facilita tanto la administración de una segunda residencia como su revisión documental futura.
La escrituración también es documentación fiscal, no solamente un gasto de entrada. Quien conserva únicamente la escritura y descarta recibos o facturas puede dificultar la revisión de los desembolsos relacionados con su adquisición.
El artículo 131 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, publicado por el SAT, permite a personas físicas con ingresos por adquisición de bienes deducir contribuciones locales y federales, excepto ISR, gastos notariales, avalúos y comisiones pagadas por el adquirente, sujeto al régimen y la comprobación aplicables. Esta disposición corresponde a ingresos por adquisición de bienes y no significa que cualquier comprador pueda descontar automáticamente todos sus gastos al vender.
El tratamiento de una venta requiere una revisión distinta. El fedatario calcula y entera el impuesto correspondiente, y la legislación contempla una tasa de 5% sobre la ganancia en determinados pagos provisionales. No debe confundirse ese pago con una tasa universal o definitiva para cualquier vendedor.
También importa separar los pagos públicos de los honorarios. El ejemplo oficial del Instituto Hacendario del Estado de México.pdf) muestra que el impuesto de adquisición y los derechos registrales son componentes distintos del costo de escrituración. Sus tarifas no deben trasladarse a Quintana Roo.
Supóngase que una persona compra un lote, construye y después decide vender. Necesitará distinguir lo pagado por el terreno, los gastos de adquisición y los desembolsos posteriores, sin agruparlos bajo una sola etiqueta.
Conservar un comprobante permite analizar su tratamiento fiscal; no garantiza que el gasto resulte deducible.
La utilidad del archivo consiste en permitir que el contador y el notario determinen qué procede en el caso concreto. Confundir honorarios, impuestos, derechos y comisiones puede dejar gastos sin acreditar o generar expectativas equivocadas sobre la ganancia neta. Esta orientación no sustituye asesoría fiscal individual.
El presupuesto queda listo cuando el comprador puede explicar sus partidas y respaldarlas documentalmente. Una cifra redonda enviada por mensaje puede servir como aproximación inicial, pero no basta para autorizar pagos ni organizar el cierre de una propiedad.
Para inversionistas internacionales, jubilados, expatriados y compradores que trabajan a distancia, la revisión debe poder hacerse sin depender de explicaciones verbales. Una carpeta digital ordenada, acompañada de la versión final de la cotización, permite revisar importes y resolver dudas antes de viajar o transferir recursos.
El error no consiste en usar una aproximación al comenzar la búsqueda. Consiste en conservarla como presupuesto definitivo después de conocer la propiedad, su ubicación y la estructura de compra.
La corrección es sustituir el porcentaje orientativo por una corrida emitida para esa operación. El documento debe identificar el inmueble y precisar qué supuestos podrían modificar sus cantidades. Si cambia la estructura de adquisición, deberá revisarse también la cotización.
El comprador debe poder reconocer qué valor utilizó la notaría y por qué corresponde aplicarlo. Si aparecen precio, avalúo y valor catastral sin una conclusión clara, todavía falta una explicación esencial.
No basta con que el resultado aritmético sea correcto. La pregunta decisiva es si el cálculo parte de la base adecuada para el inmueble y el municipio correspondiente. Esa confirmación debe solicitarse antes de disponer los fondos del cierre.
Certificados, gestoría e IVA pueden quedar fuera de una primera estimación. El comprador debe comprobar qué partidas están incluidas y cuáles se facturarán después, evitando interpretar una omisión como una exención.
Una revisión útil identifica también al destinatario de cada pago. Cuando un servicio se paga directamente y además aparece en la cotización general, conviene aclarar si se trata de un importe informativo, un anticipo acreditado o un cobro adicional.
Un anticipo no equivale al costo final ni demuestra, por sí solo, que todos los trámites estén pagados. El recibo debe permitir identificar la operación y el concepto por el que se entregaron los recursos.
Antes de transferir el saldo, corresponde pedir una conciliación: total de la cotización, anticipos reconocidos, pagos directos acreditados y cantidad pendiente. Así se evita calcular el saldo a partir de mensajes aislados o comprobantes sin clasificar.
Control antes de transferir: el saldo solicitado debe poder reconstruirse con la cotización final y los pagos ya documentados.
El impuesto de adquisición tiene un plazo que debe incorporarse al calendario del cierre. El comprador necesita conocer quién realizará el pago y cuándo recibirá el comprobante correspondiente.
Si la firma cambia de fecha, también debe actualizarse la coordinación de pagos y documentos. Para una persona que compra desde el extranjero, resulta especialmente útil acordar cómo recibirá las constancias y quién dará seguimiento a las partidas pendientes.
La presencia del permiso gubernamental en el presupuesto no demuestra que estén cubiertos los honorarios bancarios. El comprador debe revisar la propuesta fiduciaria junto con la cotización notarial y comprobar que ambos documentos describen la misma operación.
También debe separar el efectivo necesario para constituir el instrumento de los compromisos posteriores. Estos últimos pertenecen al presupuesto de propiedad y mantenimiento, no a una única bolsa de gastos de cierre.
Antes de firmar, conviene completar estas acciones:
La preparación para comprar una propiedad en México combina selección inmobiliaria y revisión profesional de la operación. Costa Realty Group México es una comercializadora inmobiliaria maestra con experiencia en México desde 1988, enfocada en la Riviera Maya, que puede acompañar la selección de la propiedad, explicar los costos en su contexto y ayudar a preparar preguntas para el notario.
El equipo atiende llamadas desde Estados Unidos en 011 52 (984) 232 8715 y desde otros países en +52 (984) 232 8715. Su oficina se encuentra en Bahía Xcacel 23, Plaza Marina, Local 4B, 77733 Puerto Aventuras, Quintana Roo, México. La determinación legal y fiscal de cada compra debe confirmarse con el notario y el contador.
Costa Realty Group México ofrece orientación para seleccionar propiedades en la Riviera Maya y organizar las preguntas sobre gastos de escrituración antes de avanzar con una compra. Las personas interesadas pueden visitar Costa Realty Group México para solicitar información de propiedades, recibir un folleto o programar una presentación virtual con un asesor.
